Wspólnota mieszkaniowa

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa jest pewną formą stowarzyszenia właścicieli lokali mieszczących się w jednym lub kilku budynkach wielorodzinnych znajdujących się na tej samej działce. Powstaje ona przede wszystkim dlatego, żeby stworzyć możliwość sprawnego zarządzania tym budynkiem, bowiem ktoś musi płacić zbiorcze rachunki za media, dokonywać potrzebnych remontów itp. To definicja na tzw. "chłopski rozum". Poniżej "bardziej książkowa".

Wspólnota mieszkaniowa jest pewnym sposobem zarządzania nieruchomości, która składa się z przynajmniej kilku lokali o wyodrębnionym prawie własności, czyli należących do różnych podmiotów, będących ich właścicielami notarialnymi. Lokalem takim nie musi być lokal mieszkalny, ale równie dobrze sklep, pomieszczenie usługowe, warsztat, garaż itp. lokal, a podmiotem go posiadającym nie musi być osoba fizyczna. Może to równie dobrze być na przykład przedsiębiorstwo państwowe, spółka prawa handlowego, jednostka administracji terenowej itp.

Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, jest tak zwaną ułomną osobą prawną. Może ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, a także może być pozywana i sama może pozywać inne podmioty do sądu. Z tego wynika też, że wspólnota mieszkaniowa posiada swoją podmiotowość jeśli chodzi o prawo podatkowe.

Wspólnota mieszkaniowa, bez ograniczeń, odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, czyli grunt i te części budynku i inne urządzenia, które służą wyłącznie do użytku wszystkich właścicieli, a każdy z właścicieli lokalu odpowiada w części ułamkowej, równej jego udziałowi w tej nieruchomości. Owa część ułamkowa stanowi również podstawę do władania nieruchomością wspólną, właśnie w takiej części.

Warto też dodać, że wspólnota mieszkaniowa może działać również w kilku budynkach, jeśli znajdują się one na tej samej działce, a w których wyodrębniono własność lokali, na przykład na osiedlu wybudowanym przez jednego dewelopera. Wspólnota, z racji obowiązującego prawa, nie może powstać na osiedlu domów jednorodzinnych, również takich, które budowane są przez jednego dewelopera czy też jedną spółdzielnię mieszkaniową.

Wspólnota mieszkaniowa ma prawo dzielić się na mniejsze wspólnoty, jednakże nie ma to sensu, gdy wspólnota istnieje w jednym budynku. Spowoduje to tylko niepotrzebne problemy i kłótnie, która wspólnota ma pokryć jakie koszty w wypadku na przykład remontu instalacji gazowej oraz z samym podziałem takich instalacji pomiędzy dwie wspólnoty. Wspólnota nie może się podzielić jeśli działki wchodzące w jej skład nie są działkami budowlanymi.

Pośród wspólnot mieszkaniowych wyróżnić możemy wspólnoty małe, składające się z nie więcej niż siedmiu lokali, których funkcjonowanie reguluje Kodeks Cywilny i przepisy o współwłasności, oraz wspólnoty duże, składające się z więcej niż siedmiu członków, gdzie współwłaściciele wybierają zarząd upoważniony do tzw. "zwykłego zarządu nieruchomości", a czynności przekraczające ten zakres wymagają uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej.

Więcej na temat działania wspólnot mieszkaniowych dowiecie się z przydatnej i stosunkowo taniej publikacji, pt. "Wspólnota mieszkaniowa w praktyce", którą znajdziecie TUTAJ.