Wspólnota mieszkaniowa

Prawa i obowiązki właściciela lokalu wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej

W momencie kupna lokalu wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej, nowy jego właściciel staje się członkiem tej wspólnoty, nabywając prawa i obowiązki wynikające i związane z aktem własności. Podstawowym prawem właściciela jest korzystanie z lokalu mieszkalnego zgodnie z jego przeznaczeniem oraz korzystanie z nieruchomości wspólnej, również zgodnie z jej przeznaczeniem. Kolejnym ważnym i podstawowym prawem przysługującym członkowi wspólnoty mieszkaniowej jest prawo do podejmowania decyzji we wszystkich kwestiach przekraczających tzw. zarząd zwykły. Decyzje te podejmowane są kolegialnie na zebraniach członków wspólnoty. Do tych decyzji należy również ustalenie wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości.

Wszelkie wpływy i przychody wynikające z nieruchomości służą pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym. Natomiast wszelka nadwyżka powyżej tych kosztów przysługuje właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli natomiast przychody te nie pokrywają w całości kosztów utrzymania nieruchomości, wszyscy właściciele, odpowiednio do ich udziałów w nieruchomości wspólnej, pokrywają pozostałą część kosztów, nie znajdującą pokrycia. Przychodami z nieruchomości wspólnej mogą być na przykład przychody z tytułu wynajmu powierzchni reklamowej na elewacji budynku, z tytułu wynajmu powierzchni dachu na antenę sieci telefonii komórkowej, przychody z tytułu wynajmu pomieszczenia wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej itp.

Właściciel lokalu będący członkiem wspólnoty mieszkaniowej obowiązany jest do pokrycia kosztów bieżących związanych z utrzymaniem owego lokalu. Na koszty te składają się między innymi koszty mediów takich jak: dostawa wody i odprowadzenie ścieków, dostawa energii elektrycznej i cieplnej, telewizja kablowa, wywóz śmieci itp. oraz rozliczenie tych kosztów, który powinna określać uchwała wspólnoty, statut lub regulamin przyjęty przez jej członków. Jest on również obowiązany utrzymywać swój lokal mieszkalny w należytym stanie, dokonywać niezbędnych remontów itp. Oprócz tego musi przestrzegać porządku domowego, korzystać z lokalu w sposób nie utrudniający innym korzystania z ich lokali, pokrywać odpowiednio do swojego udziału w nieruchomości wspólnej koszty zarządu nieruchomością wspólną i wraz z innymi członkami wspólnoty mieszkaniowej współdziałać w ochronie wspólnego dobra i mienia.

Na żądanie zarządu lub administratora nieruchomości, właściciel lokalu powinien zezwolić na wstęp do lokalu w celu przeprowadzenia konserwacji, naprawy lub remontu części nieruchomości wspólnej, które położona jest wewnątrz jego lokalu. Powinien też zezwolić na wstęp do jego lokalu w celu wyposażenia budynku w dodatkowe instalacje.

Jeżeli właściciel danego lokalu długotrwale zalega z zapłatą należności bądź rażąco i uporczywie łamie ustalony porządek domowy, utrudniając pozostałym korzystanie z ich własnych lokali i nieruchomości wspólnej, wspólnota może, w trybie procesowym zażądać sprzedaży jego lokalu. Takiemu właścicielowi nie przysługuje lokal zamienny. Niestety, komornicy odmawiają eksmisji takiego właściciela, traktując go jak lokatora i żądając od wierzyciela, czyli wspólnoty, lokalu zastępczego. Jednakże w zdecydowanej większości przypadków, już samo pismo ostrzegające o możliwości wszczęcia takiej procedury skutecznie dyscyplinuje takiego właściciela. Wspólnota może również przeciw takiemu właścicielowi, wystąpić do sądu rejonowego w postępowaniu upominawczym, wzywając dłużnika do uregulowania należności. W takim wypadku dłużnik ma dwa tygodnie na uregulowanie należności lub zaskarżenie decyzji sądu, po którym odbędzie się normalny proces. Postępowanie upominawcze jest postępowaniem szybszym od standardowego procesu.

Więcej na temat działania wspólnot mieszkaniowych dowiecie się z przydatnej i stosunkowo taniej publikacji, pt. "Wspólnota mieszkaniowa w praktyce", którą znajdziecie TUTAJ.