Wspólnota mieszkaniowa

Zebrania członków wspólnoty mieszkaniowej

Najważniejszą władzą wspólnoty mieszkaniowej jest zebranie jej członków. To właśnie takie zebranie może podejmować uchwały, na podstawie których swoje zadania może wykonywać zarząd, wykonując wolę i decyzje większości współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Na zebraniach prawo głosu mają jedynie właściciele lokali w danej nieruchomości lub ich pełnomocnicy i plenipotenci.

Członkiem wspólnoty mieszkaniowej jest każdy właściciel lokalu wchodzącego w jej skład, czyli posiadającego wyodrębnione prawo własności. Członkowi wspólnoty przysługują przewidziane ustawą uprawnienia oraz ciążą na nim określone obowiązki związane z użytkowaniem lokalu i udziałem w zarządzie nieruchomością wspólną.

Rodzaje zebrań członków wspólnoty:

Coroczne zebranie sprawozdawcze, obowiązkowo zwoływane przez zarząd do końca pierwszego kwartału danego roku, czyli do 30 marca, powiadamiając pisemnie wszystkich właścicieli lokali o dacie, godzinie, miejscu i porządku obrad zebrania, na co najmniej tydzień przed planowanym zebraniem. Jeżeli w ustawowym terminie zebrania tego nie zwoła zarząd, może to zrobić każdy z właścicieli.

Zebrania zwoływane przez zarząd w razie potrzeby, zwane też zebraniami ad hoc, mogą być organizowane w dowolnym czasie, celem rozstrzygnięcia sprawy wymagającej decyzji ogółu. Może ono być zwoływane również na wniosek właścicieli lokali, jeśli dysponują oni co najmniej 10% wielkości udziałów.

Do kompetencji zebrania właścicieli należy przede wszystkim:

1. Przyjmowanie rocznych (i dłuższych) planów gospodarczych.
2. Udzielanie lub nieudzielanie absolutorium zarządowi.
3. Ustalania wysokości wynagrodzeń zarządu.
4. Sprzedaż i zakup nieruchomości i jej części oraz obciążanie nieruchomości wspólnej prawami osób trzecich.
5. Zmiana przeznaczenia części wspólnych nieruchomości.
6. Udzielanie zgody na budowę, przebudowę, nadbudowę lub inną adaptację części nieruchomości oraz zmianę udziału w następstwie powstania odrębnej własności przebudowanego lokalu.
7. Dokonanie podziału nieruchomości wspólnej stanowiącej grunt niezabudowany.
8. Ustalenie wysokości zaliczek przeznaczanych na utrzymanie w stanie nie gorszym części nieruchomości wspólnej.
9. Wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi z żądaniem sprzedaży jego lokalu w drodze licytacji, na podstawie kodeksu cywilnego, czy w jakiejkolwiek innej sprawie z powództwa cywilnego.
10. Udzielenie innym podmiotom w imieniu wspólnoty mieszkaniowej jakichkolwiek gwarancji, pożyczek, promes, poręczeń i zaciągania innych zobowiązań.

Pierwsze zebranie członków wspólnoty mieszkaniowej zwołuje dotychczasowy właściciel nieruchomości. W wypadku starszych budynków jest to najczęściej gmina, zakład pracy itp. organizacje, w wypadku nowych mieszkań jest to najczęściej deweloper, który dany budynek czy osiedle wybudował.

W wypadku gdy właściciele nie określili wcześniej sposobu zarządzanie nieruchomością wspólną, co można zrobić na przykład w akcie notarialnym, na pierwszym zebraniu robią to właściciele lokali, uchwałą zebrania, podejmowaną w obecności notariusza. Jeżeli taka uchwała nie zostanie podjęta, obowiązują zasady określone Ustawą o własności lokali.

* zasady podejmowania uchwał

Więcej na temat działania wspólnot mieszkaniowych dowiecie się z przydatnej i stosunkowo taniej publikacji, pt. "Wspólnota mieszkaniowa w praktyce", którą znajdziecie TUTAJ.